近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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